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海南房地产泡沫破灭留下的警示

发布时间:2019-08-31   转载请注明:http://pkgxxx.cn/fangchan/58678.html 
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  海南房地产泡沫破灭留下的警示 19 海南房地产泡沫破灭留下的警示 2013-07-18 蔡慎坤 7 月 18 日,是海南联合资产管理公司成立十周年的日子,十 年前,曾经有幸参加这家资产管理公司的筹建,对海南房地 产泡沫破灭后留下的烂摊子印象极其深刻,作为一个亲历者 和见证人,把一些见闻写下来,但愿对中国房地产十年疯狂 有所警示。 2003 年“非典”期间,原海南机场股份公司总裁曾国华受命 筹组省级资产管理公司,这是一家非常特殊的公司,此前四 大国有商业银行各自成立了由财政部注资的资产管理公司, 负责接收处置数额惊人的银行不良资产。而海南成立省级资 产管理公司,按照国务院 2002 年的文件要求,只是负责接 收银行和资产管理公司在海南的房地产不良资产,这些资产 如何接收如何评估如何处置?大家心里都没有底,也没有经 验可寻。 为了盘活国有商业银行在海南的不良资产,减少金融机构的 帐面损失,经过中国人民银行、建设部、财政部、国土资源 部和海南省政府多次协调,2002 年底,总理在即将卸 任之际,在原《处置海南省积压房地产方案》的基础上,又 批准了一份非常详细的《补充方案》 ,明确由海南省成立资 产管理公司专门负责承接、管理和处置四大商业银行和四大 资产管理公司协议移交的积压房地产资产,并向商业银行和 资产管理公司偿还资金,损失部分由财政部核销。 当时的海南刚刚从十年前的房地产泡沫阴影中走出来,,正在 寻找未来的方向,海南省的财政收入只有区区几十个亿,且 大部分收入都来自房地产,1993 年海南房地产泡沫破灭之 后,海南失去了十年的发展机会,无论是海南的官员还是海 南的企业,都在向内地和沿海地区回流,留下来的,只能默 默的承受经济萧条收入微薄物价攀升的种种痛苦。 成立新的资产管理公司,海南省政府承诺由财政注资 1 亿, 作为初始资本金,不知什么原因,这笔钱却迟迟没有到位。 没有钱,也没有人,筹办这样的公司可让曾国华发愁!他向 海南第一投资公司的蒋会成求助,蒋很快答应借 200 万,并 答应提供南洋商业银行大厦的办公场地。南洋商业银行大厦 曾经是海南最奢华的办公大楼,也是香港商人留给海南的样 板工程抑或是标志性建筑, 1993 年被炒家们炒到最高 2 万一 平米, 而到 2003 年的时候, 整层整层的拍卖价已经跌至 1500 元左右,可以想象当初海南房地产由盛转衰的惨状。 我向曾国华推荐了几位原在海南省国际信托投资公司工作 的同事,一起参与资产管理公司的筹建,由于财政注资迟迟 没有到位,工商登记颇费周折,好在有国务院和省政府的红 头文件,省工商局明知条件不具备,也还是网开一面,最终 发放了工商营业执照,核准的企业名称是海南联合资产管理 公司,注册资金高达 1 亿元人民币,企业性质是国有独资。 房地产曾是海南的最爱,1992、1993 年给海南带来过无限的 风光,多少人一夜暴富,美梦成真!然而过度的投机给海南 经济造成了几乎致命的打击。随着海南发展银行的倒闭,十 几家信托投资公司的消失,近千亿不良资产烂在银行,使海 南经济背上了沉重的历史包袱。 海南房地产泡沫,始于金融机构的混乱和失控。当时各路资 金透过各种途径涌向海南,四大商业银行扮演主角,被卷进 来的还有股份制银行、城市信用社、农村信用社、信托公司、 财务公司、大型国企、乡镇企业和民营资本以及各种名目繁 多的集资款,最终从海南房地产全身而退的寥寥无几。 房地产泡沫留给海南数目不详的不良资产。无论是政府公布 的统计数据,还是人民银行提供的信息,或是媒体披露的资 料,数字都不一样,也经不起太多的推敲。较为流行的说法 是:海南人口占全国人口的 0.6%,积压商品房的面积竟占全 国积压商品房总面积的 10%以上,仅海口市积压商品房就达 750 万平米。 无疑,积压房地产的背后是金融资产,满目疮痍的房地产其 实是钢筋水泥的货币,积压房地产就是积压了银行的钱,而 银行最终变成了海南最大的发展商。 银行到底有多少钱扔进海南形成了大量不良资产?这个谜 底一直无法揭晓。1999 年,四大商业银行根据国务院批复的 关于《处置海南积压房地产方案》 ,派出浩浩荡荡的清查大 军进驻海南,企图摸清沉淀在房地产上的不良资产,耗时一 年,却没有一家摸清准确的家底。 由于各家银行进入海南的资金极其复杂,有各种背景和拆借 方式以及运作手段,再加上有些银行时隔多年,仍然害怕查 出问题,连累相关人员,提供的帐目和资料都是层层把关, 这样的清查统计数字肯定会有水份,何况海南的房地产抵押 物一直在贬值或者处于动态之中。工商银行总行房地产信贷 部一位经理坦言:当时清查压力很大,凡是涉及到当事人的 利益或某些行的领导,这种清查就没有办法进行下去。 因而最终清查出来的数字也是一个笼统的说法:四大商业银 行先后向海南房地产投放了近 500 亿, 其中工商银行 179 亿, 建设银行 127 亿,农业银行 100 亿,中国银行 80 亿。这个 数据并不包括交通银行的 70 多亿, 人民银行系统的 40 多亿, 中国光大银行从洋浦接收的 200 多亿,这 200 多亿是几大商 业银行从境外发放给洋浦开发商的贷款或投资款。海南发展 银行关闭时,同样也留下了 200 多亿的窟窿,其中绝大部分 都扔在海南房地产项目上。海南曾经辉煌的十几家信托投资 公司,沉淀在房地产项目上的资金也高达 200 多亿。海南相 继批准成立了 130 多家股份制公司,募集资金 200 多亿,募 集资金的 80%也投向了海南房地产。 海南房地产泡沫最终形成了多少不良资产?上述数字简单 相加,已经大大超过了我们过去所见到的公开数字。金融机 构为海南的房地产泡沫付出了惨重的代价! 作为全国房地产泡沫的重灾区,中央对海南处置积压房地产 问题一直非常重视。1998 年 12 月,总理在海南考察 时,提出了把海南作为全国解决房地产泡沫试点的想法,并 明确了三点意见:第一,绝对不许再批新项目,不许再建新 房子,不许银行再贷款给房地产企业。第二,要下决心收地。 凡是报建没报建的,只要是闲置的土地一律收回。第三,谁 家的孩子谁抱。海南房地产是三分天下,三分之一是银行投 资,三分之一是银行贷款,其他资金来源也占三分之一。银 行投资形成的不良资产交给资产管理公司,银行贷款由银行 负责清收,房地产公司破产也得还债,其他资金投资由省里 统一处理。 其实在海南,绝大多数企业都是从银行贷款搞房地产开发 的,后来几乎都是银行的债权人。赚了钱就分掉,留下的房 地产高价抵给了银行,银行实际上成为海南最大的房地产开 发商,拥有众多成片或分散的房地产项目。尽管后来银行将 一部分不良资产剥离给资产管理公司,但手中仍然保留着许 多资料缺失的房地产项目,由于海南房地产市场持续低迷和 银行处置权限受限,抵押物处置效果并不明显,因而金融机 构的不良资产一直被视为海南积压房地产处置中最难炸的 碉堡。 难!难就难在确权困难和资产关系十分复杂,许多项目只是 挖了一个大坑,但空中楼阁的每一层都分层抵押给了银行, 许多项目还是重复抵押给不同的银行。如果去确权,才发现 这个项目还欠着施工队惊人的垫资款,即使把整个项目变现 也不足以支付工程款。碰上这种情况,又得求助法院,由于 标的物很大,法院收费也不手软。银行和资产管理公司面对 这个“怪圈” ,常常也是一筹莫展,不想去确权。 怎么办?中国人民银行、建设部、财政部、国土资源部和海 南省政府多次协调,在 2002 年下半年,向国务院提出了新 的思路,国务院在原《处置海南省积压房地产方案》的基础 上,于当年年底匆匆出台了一份详细的《补充方案》 ,明确 由海南省成立资产管理公司专门负责承接、管理和处置四大 商业银行和四大管理公司协议移交的积压房地产,并向商业 银行和资产管理公司偿还资金。 让四大商业银行和四大资产管理公司将海南剩余房地产资 产交给一家与自身没有关联的新公司,银行和资产管理公司 的心情相当复杂。交吧,评估方式和价格很难认同,重要的 是失去了对这些资产的控制权,造成的损失又得靠自己慢慢 消化,国家财政管不管?不交吧,积压在海南房地产上的不 良资产都太烂,留着几乎看不到任何希望。 中国建设银行资产保全部副总经理于妍玲女士曾多次到海 南清产核资,对房地产泡沫的惨状深有感触: “海南那么美 丽的风光,留下那么多的烂尾楼,也太不协调了。政府就应 该拿出壮士断腕的勇气,该炸的炸、该拆的拆,不要再在这 些‘半拉子’项目上做文章了。 ”她认为《补充方案》不能 解决海南房地产泡沫遗留的所有问题。即使交给海南省新成 立的资产公司统一处置,由于要偿还银行资金,还会对烂尾 楼续建下去。何况《补充方案》太繁琐,涉及评估、确认、 验收、处置、再评估等等程序,时间拖得太长,银行不可能 投入太多的人力物力处理海南的这堆不良资产。 于女士甚至提出当初应由中国人民银行、财政部牵头,将各 家银行在海南的积压房地产全部收回并交给海南省政府根 据未来新的城市规划统一处置,回收资金无论多少由财政部 返还给各家银行,省得彼此讨价还价,处置起来遥遥无期。 我们带着国务院的《补充方案》 ,在北京游说各大银行,希 望各大银行尽快把所有尚未处置的不良资产低价转交,但各 家银行都有各自不同的思路和打算,并不太理会总理 卸任前夕签发的这份文件,甚至认为国务院的《补充方案》 太过偏向于海南省地方政府,不值得执行。 中国人民银行参与起草《补充方案》的黄慕东处长当年一再 解释:当初讨论《补充方案》时,各家银行都提出了对自己 有利的意见,如果完全采纳, 《补充方案》不可能出台。 《补 充方案》并不是强制性文件,其最终能否实施或达成转让协 议还得由双方协商。 只有建设部的有关领导态度明确: 《补充方案》主要是为了 解决金融机构在海南的积压房地产问题,如果银行或资产管 理公司不愿交给你们处理,就让他们自行处理。海南省处置 积压房地产工作小组办公室陈武也回应了这种说法: “坦率 讲,当初要把四大银行手里那些积压房地产项目移交给我 们,我们是不愿意接收的。 ”陈武甚至断言这些错综复杂的 积压房地产,就算花费大量的人力物力也未必能处理好。而 且最终即使盘活,恐怕也值不了多少钱。 如此看来,当时银行剩下的积压房地产很难再淘出闪光的金 子。各大银行自己也承认这一点,中国银行资产保全部总经 理董建岳一再强调:中国银行要处理的不良资产高达几千 亿,海南这点东西完全不值得折腾。我们最初去中国银行交 涉时,资产保全部的钮文利小姐告诉我们在海南还有 30 多 亿的不良资产,后来这个数字又变成不到 10 个亿,这些不 良资产对银行来说只是一个无关紧要的数字。 中国农业银行我们先后去了好多次,农行负责人更有意思, 不愿透露具体数字,只是表示“肯定比中国银行少得多” 。 农行风险管理部总经理李彦斌对移交不良资产也是心存芥 蒂。他说当初农业银行将自办公司的不良资产剥离给长城资 产管理公司后,长城资产管理公司多次以注册资金不实或资 产欺诈反过来起诉农业银行。李总提及此事仍然激愤不已: “早知如此,我们还剥离给他们干什么?随便扔掉不是更省 心! ”李总言下之意:长城资产管理公司是自家兄弟尚且如 此,你们这个地方公司更不值得信任。 而在中国建设银行,资产保全部总经理杨小阳跟我们大谈 “冰棍效应”理论。这位曾在中农信跟随王歧山任职的老金 融,具有学者的气质和风范。他认为处置不良资产就要抓住 时机,越快越好,否则就像冰棍捏在手里很快就会化掉。最 好是自己的孩子自己养,自己捏在手里随时都会化掉的“冰 棍” ,转来转去只会加快融化的速度。 然而杨总却忽略了另外一个事实:海南房地产泡沫遗留下来 的这堆“冰棍” ,其实只是虚拟的或者残缺不齐的。不良资 产很大程度上只存在于帐面上,或者干脆就是一堆什么也没 有的泡沫。 不可否认,不良资产的处置成为那段时间各路人马争抢的 “唐僧肉” ,争夺积压房地产处置权从一开始就没有停止过, 几乎所有的金融机构,无论是银行、资产管理公司,还是其 他信托公司清算组,都把处置不良资产当作一件美差,只要 手中掌握项目,就会有人求上门来,各种评估机构、拍卖公 司、代为处置中心等等一天到晚都在围着他们转。昔日那些 投入上亿的项目,如今只需几百万就能拿下,这中间的暴利 可想而知。 为了配合处置积压房地产,2003 年 6 月,海南省人大常委会 通过了《关于加快处置海南经济特区停缓建工程的决定》 , 重申所有停缓建工程的产权人,在两个月内既不申报处置方 案或不按所报处置方案处置的, 政府将代为强行处置。 此前, 各市县代为处置中心已运作了一段时间,积累了丰富的代为 处置或强行处置经验。这些处置机构借助政府职能部门的参 与,在国土、规划、报建、税收、确权等方面具有明显优势, 通过大量处置项目,一些人在短时间内获得了丰厚的暴利。 中央为了解决海南积压房地产问题,曾批准财政部拿出 4 亿 专项资金,用于返还补贴建设经济适用房的开发商。能够拿 到这笔钱的并不一定是开发商,但最终是什么公司或个人拿 到了这笔专项补贴,社会上一度传得沸沸扬扬,那些接手烂 尾楼的企业更希望专项补贴能够公正、合理、透明。 随着大批半拉子工程的复建,海口市区的住宅从 500 元到 1200 元的都可以见到, 有些土地标价甚至每亩不足 10000 元。 当初数额惊人的金融资产在银行停留了一段时间后又以极 低的价格回到市场,开发商从银行取得贷款完成主体工程或 内外装饰再对外销售,即使是每平方售价不超过 1500 元, 利润仍然高达 50%甚至更高。如此高的利润并不是来自市 场,而是来自低价贱卖的金融机构。许多当初抵债几千万乃 至上亿的大型项目,往往花几百万元就能拿到,这样大幅缩 水的项目拿到手中,不用投资就等于获得了暴利。 海南联合资产管理公司成立之际,银行在海南的不良资产处 置己近尾声,加上各大银行对海南联合资产管理公司乃至海 南财政偿还能力的疑虑,真正移交的项目并不多,倒是一些 银行之外的投资机构因项目确权困难最终交给了这家公司, 借助政府的外力完成了各种繁杂的复建手续,联合资产管理 公司协助一些企业盘活了不少资产,也使企业迅速发展。 又是一个十年过去了。自 2003 年以来,中国大大小小的城 市房价都在轮番上涨,政府财政收入和土地出让收入暴增, 地产商和炒房者包括权贵牟取了惊人暴利!实际上,房价疯 狂上涨的根源是土地财政的抢钱和掠夺无法得到遏制所造 成的,既得利益集团包括官员和专家在内,基于自身的利益 诉求推波助澜,与房地产开发产商合谋造势,推动了中国各 地房价一轮又一轮的疯狂上涨! 海南也不例外,卫留成正好赶上了新一轮房地产疯狂的大好 时机,这样的疯狂在邓鸿勋和刘剑峰主政海南时曾经短暂出 现过。2003 年,身为中海油老板的卫留成空降海南出任省长 时,海内外媒体显然对他寄予厚望,除了继续收拾上一轮房 地产泡沫留下的烂摊子,更希望这位一直从商的官员扭转海 南依赖房地产发展的模式,保护好海南的海洋资源和生态环 境,真正改善和提高海南人民的生活水平,使海南成为一个 美丽而又繁荣富庶的宜居之地。 然而,海南的发展模式仍然跳不出房地产一支独秀的格局, 此轮房地产疯狂远远超出了 20 年前的海南。一大批与高层 官员过从甚密的房地产商,在海南以极低的价格获得了成片 成片的土地,也分享了海南房地产市场暴富的丰盛大餐!几 乎所有的海滩山地湖泊河流周边土地都被瓜分一空,海南全 岛都掀起了惊人的房地产开发高潮,美丽迷人的海滩越来越 少,连五指山的原始森林也遭到毁灭性破坏!众多的房地产 商纷纷掷巨资抢滩海南岛,一个最重要的原因就是,海南拥 有全国独一无二的自然资源,可以这样说,房地产商在海南 花一份钱,就可以得到房地产开发和海岸线资源所带来的双 重回报。 卫留成主政海南期间,海南引进了一批高污染项目,包括金 光造纸、 大炼化以及 60 万吨 PX 项目??这些项目与遍地开 花的房地产项目和高尔夫球项目一轰而上,对海南造成的生 态灾难现在和将来都无法评估。 海南兴建了一个又一个高尔夫球场,这位球艺精湛的政商高 官是否直接推动了海南的高尔夫球消费,我们没有确切的数 据。但在海南大大小小的高尔夫球场挥杆的,除了老板,更 多的是党政官员,这项奢侈的运动在党政官员中是否有所收 敛也不得而知。 海南现在已经建成了 40 多家高尔夫球场,在建拟建的球场 还有上百家。海南省一位官员曾在会见喜达屋酒店及度假村 集团亚太区总裁时透露:海南岛不仅是旅游度假的天堂,更 是打高尔夫球的天堂。 海南省规划再建造 100 个高尔夫球场, 甚至 200—300 个,让高尔夫球成为海南岛的“岛球” 。 据行业资料显示, 国内十八洞球场的投资成本平均为 1.53 亿 元,加上场地建设费、会馆建设费、球场维修费等约需要 3 亿元。而球场维持一年的固定费用在 800 万至 1000 万元左 右, 加上税费支出, 每个球场每年需要接待 35000 人次打球, 每人次消费在 750 元以上。要维持这样的水平,海南多数高 尔夫球场都极为困难。 缘何球场经营的窘境和球场热建的疯狂形成如此鲜明的对 比?——“商家玩的不是球,是房地产项目” 。海南多个房 地产项目都以高尔夫球场为卖点,包括海口西海岸盈滨半岛 的高尔夫温泉小镇、西海岸高尔夫温泉别墅,三亚的亚龙湾 高尔夫别墅,陵水的钻石海岸、香水湾一号等等。 一个大型地产项目配备一个乃至多个高尔夫球场,在海南并 非个案。总投资达 200 亿元、开发期长达 10 年的雅居乐清 水湾占地 15000 亩,该项目重金打造了 3 个十八洞国际高尔 夫球场,穿插于公寓、洋房、别墅多种业态的庞大旅游度假 区中;鲁能集团斥巨资打造的三亚湾新城,配备了 72 杆的 高尔夫球场;自称为“海南高尔夫地产旗舰”的东山湖高尔 夫别墅度假村,依托的是一个十八洞的东山高尔夫球场;而 三亚海棠湾,甚至规划了 11 个高尔夫球场。 在房地产商看来,高尔夫球场的数量与打球人数没有太多关 系,至关重要的是这些高尔夫球场可以配套开发豪华别墅或 其他物业。而按照经验,高尔夫别墅的价格高出周边地段同 类别墅价格 50%以上。即便投入建设和维护高尔夫球场是一 笔不小的开支,但这些相对于动辄数十亿的项目销售额来说 就微不足道了。 借助海南国际旅游岛的炒作概念,房地产再次成为海南最主 要的支柱产业,官方数据显示:海南房地产开发投资也从 2007 年的 127.57 亿元上升到 2012 年的 830 亿元,商品房销 售从 2007 年的 312.52 万平方米上升到 2012 年的 890 万平方 米。而来自市场的统计数据显示,未来 3 至 5 年,海南包括 在售、库存和准备开发的房产合计供应量约 1 亿平方米,足 可以让海南消化 10 年以上。瑞银的董事总经理陶冬更直言: 海南的空置房已远远超过所有曼哈顿的房产! 资产管理公司是否又将迎来一轮新的商机?我们无法准确 判断,但海南房地产历经又一个十年又形成了一个巨大泡沫 不容否认,官员们的乐观情绪和梦幻般的吃语只能欺骗自 己。

图说天下

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